內地房企海外投資逾千億 機遇與風險並存

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  佈局海外的國內房企再添一員。11月30日,富力地產以85億收購馬來西亞一幅土地,至此,房企"海外軍團"已經達到十餘傢。

  事實上,房企佈局海外市場的大潮從兩年前就開始湧起。一份來自中國海外投資聯合會的數據顯示,自2012年以來,包括碧桂園、中國建築(601668,股吧)、中國鐵建(601186,股吧)、萬科、綠地、萬通等10餘傢大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達數百億美元。而以人民幣計算,業內人士估算則達千億。

  目前,"收購+合作"的方式成為瞭房企比較認可的項目開發模式。CRIC研究中心分析師楊晶晶分析稱,"內地房企進軍國外城市缺乏經驗,以收購的方式獲取項目為企業的探索提供瞭實踐平臺,與當實力強的企業合作,將有效彌補不足,推進房企自身運作模式的形成。"

  "這種模式的缺點也是存在的。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,收購項目使得企業難以在此類產品中糅合更多的自我思維,對項目進行完善時就可能加大成本,從合作角度看,出海的內地房企勢必在所有權和經營權上做出讓步。

   內外因驅動

  富力首度"出海"便選擇馬來西亞,對此,業內人士認為,這是在追隨碧桂園的腳步。據瞭解,碧桂園在馬來西亞市場的其首房貸雲林二崙房貸車貸信貸台南下營車貸信貸個開盤項目,截至目前已錄得百億元的銷售業績。

  "高凈值人士投資移民意願強,部分國傢、地區提供政策優惠是驅動內地房企競逐海外市場的外在動力。"楊晶晶認為。據胡潤中國私人財富管理白皮書調查顯示,中國內地的千萬富豪中,46%正在考慮移民國外,14%已經移民或者正在申請移民,而傢資在1億以上的富人中,有移民意向的人比例高達74%,這些高凈值人士都是潛在客群。

  此外,嚴躍進還指出,目前加拿大、英國、美國等海外市場底部回暖、人民幣匯率升值都符合內地房企在海外抄底的投資策略。

  "內因則是國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺,投資客投資海外可以規避國內投資風險。房企學習海外開發經驗借機佈局國際房地產市場,也有利於企業分擔市場風險。"中原地產市場研究部總監張大偉表示。

  張大偉還認為,從最近幾年國內房地產市場看,土地價格持續上漲,調控周期變短,對房企的利潤影響越來越大,在這種情況下預計"出海"的房企可能會繼續增加。

  面臨多重風險

  隨著萬通、碧桂園兩大海外項目入市熱銷,房企海外佈局也面臨著較為復雜的開發風險。據瞭解,由於政府問題,中坤集團在冰島的項目擱淺,中航地產(000043,股吧)也因為當地政府出爾反爾終止瞭斯裡蘭卡項目。對此,楊晶晶表示,"政治方面要基於兩國外交關系良好,國外官員對外來房企開發有較高的支持力度,否則項目開發難以繼續。"

  在經濟方面,楊晶晶提到匯率變動關系企業盈利。"房企在國外的投資是以美元支付,在國內的銷售回款以人民幣形式回籠,如果在銷售期美元兌人民幣匯率不穩定,出現大幅升值,將會對利潤的鎖定造成不利影響。"

  此外,社會因素也會影響出海房企的投資回報率。嚴躍進說,"海信貸車貸信貸年息外市場經常爆發經濟危機、城市破產等國內不常發生的事件,這背後恰是市場化運作的模式,房企海外拿地以及戰略擴張容易受此重創。土地市場地頭蛇幹預事件也存在。"

  根據中國招商銀行(600036,股吧)和貝恩公司的數據,中國買傢共持有13.1萬億美元的可投資資產,其中用於海外房地產市場的資產大約有6550億美元。對此,CRIC研究分析師朱一鳴認為,國內房企出海項目大多是"返銷"給中國人,無論是拿地、開發還是銷售,都帶有濃鬱的中國特色。"如果僅依托中國人的海外置業需求,國內房企的海外業務很難持續發展。"

  "海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。"同策咨詢研究部總監張宏偉提出,房企佈局海外應該要有充裕資金和可行性強的開發模式、要更好地瞭解當地房地產市場需求及特色。

  嚴躍進表示,法律風險不可避免,房企佈局海外要多學習當地房產開發的制度法規,同時進行科學評估,防止陷入拿地背後的各種股權債權等纏繞。







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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/07262524203.shtml


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