房企重回一線搶占利潤高地

  從2012年起,恒大、佳兆業、萬科、保利等房企佈局從三四線重回一線

  自2010年宏觀調控拉開帷幕,三四線城市的購房需求以及寬松的政策讓眾多有實力的房產開發商盯上,紛紛撤離一線城市,繼而在三四線城市開拓房產市場。

  而隨著2012年一線城市樓市強勢回暖,三四線樓市卻顯露疲軟,使佈局側重三四線城市的房企如恒大、碧桂園、雅居樂等業績增長減速,甚至跑輸大勢,在此背景下,保利、金地等大房企的戰略重心重回一線城市。

  房企重回一線

  在一二線城市遭遇限購、限貸等調控政策重壓的2011年,恒大地產憑借三四線城市的多點佈局,迅速搶占市場高地,並以全年超過800億元的銷售業績進入房企第一軍團。

  資料顯示,2011年,恒大新增土地儲備有61%在三四線城市,到去年,恒大71%的新增土地儲備在二線城市,三四線城市隻有28%,一線城市廣州新增瞭1個項目。恒大地產董事局主席許傢印2012年明確表態,"集團不得不改變策略,加強在一二線城市的佈局。"今年,恒大首次進京連拿兩塊限價房土地,被業界視為品牌房企,重新回歸一二線城市的"加強信號"。

  今年在土地市場高調回歸的除恒大外,佳兆業表現更是搶眼,從去年開始,佳兆業新增土地的90%都在一二線城市。

  另根據世聯地產的統計數據,2013年上半年,萬科、金地、招商、保利、恒大、中海、佳兆業、龍湖、華潤置地、碧桂園、綠城中國、雅居樂以及世茂等16傢品牌房企在土地上的開支高達1978億元,其中,一線城市占30%,二線城市占比49%,三線城市為21%。

  金地集團董事長凌克去年在深圳對新京報記者表示,一線城市競爭激烈,未來增長最快的應是二線城市,公司會重點佈局;而三四線城市分化明顯,一些城市好,一些城市不好,在三四線城市做一定要找一個好城市和一塊好地。

  伴隨著房企的紛紛回歸,一線城市的土地出讓金也一路走高。如北京,截至11月4日,北京土地出讓金已超過1327億元,創下北京年度土地出讓金第二高。2010年,北京土地出讓創下最高紀錄,超過1600億元。

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  從2012年以來的市場表現看,北京等一線城市需求強勁,"日光"頻現。同時,2012年,增長最快的龍頭房企均是側重在一線、二線城市佈局的保利、中海。

  統計數據顯示,2012年保利地產簽約銷售額同比基隆市銀行貸款利率計算大幅增長瞭38.91%,年內進入千億俱樂部。中海也猛增28.1%,銷售額為1115.2億港元,而恒大銷售額為923.2億元,同比僅增14.8%,同樣側重在三四線佈局的碧桂園僅增10%,雅居樂增長僅在5%左右。

  實際上,哪怕經濟發展不錯的三四線城市也並不被看好。

  萬達集團董事長王健林近期在接受媒體采訪時表示,多數三四線城市住宅發展空間已不算大,甚至大連、青島這樣的沿海重鎮,樓市供應也已經過剩。誤讀三四線城市的購買力,也讓開發商付出瞭沉重的代價。以前幾年還在穗、京、滬所向披靡的星河灣為例,2011年,其在鄂爾多斯推出瞭第一批1900套房源,但開盤一年半僅售出瞭300套左右,這還是在精裝修改毛坯,價格"腰斬"下的銷售成績。此役也大傷星河灣元氣。

  像萬科、恒大這樣深耕三四線多年的房企回歸一二線,也更加印證瞭三四線樓市的惡化。

  世聯地產首席分析師吳志輝在今年二季度的媒體會上也對記者表示,房企戰略轉移的另一動力來自業績。招商、金地、恒大要實現千億元的銷房貸信用貸款利率怎麼貸款比較會過件售目標,隻有進一步加大在一二線城市佈局。

  三四線真沒機會?

  回顧四五年前部分房企選擇奔赴三四線城市開拓市場。如今回望這一切,其中的奧妙已不難理解。一線城市競爭雖然激烈,但人口聚集,去化率也快。更為重要的是,一線城市集合瞭國內幾乎所有的政策及經濟優勢,據此有開發商放言,一線城市樓盤再貴也不愁賣。

  中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴記者,所謂劃分一二三四線城市,主要以城市GDP(總值、增長值)、人均可支配收入為指標。目前公認的一線城市僅有4個,為北京、上海、廣州、深圳;一般二線城市指省會城市,如天津、南京、福州、重慶等,主要分佈在東南沿海。三四線是經濟好的市級城市,如貴陽、無錫。

  那麼,三四線城市房地產真的就沒有機會瞭嗎?業內也不乏樂觀之聲。

  旭輝集團董事長林中去年曾對新京報記者表示,由於管理和人力調整,大房企必然在城市佈局上取舍,大型開發商一定會搶占"戰略高地",放棄很多中小城市,未來三四線城市將是小企業存活的最大戰場。

  吳志輝也表示,這些城市並非人們想象中的那麼差,不少開發商做差異化創新,也能形成良好銷路。比如河南新鄉,建業集團在新城區開發的一個樓盤很好地解決瞭當地市民冬天可以天天洗澡的問題,很快打開瞭市場。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/07592488526.shtml


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